Ved toppen av travle Ullevålsveien på Oslos beste vestkant finnes en blindvei som fører til en bortgjemt og herskapelig eiendom.
Fagerborg-tomta rommer noe så sjeldent som 5,8 mål midt i hovedstaden, og framstår godt skjermet - med Vestre Aker kirkegård som eneste nabo.
Nå er «Villa Fjeldet» lagt ut for tvangssalg med en prisantydning på 40 millioner kroner. For den summen sikrer du deg både sveitservilla, et sidebygg, garasje, samt en særdeles romslig hage.
Krever arbeid
Men - ved et eventuelt tilslag må du belage deg på å brette opp ermene.
«I dag har både bygninger og hage behov for betydelige utbedringer og oppgraderinger», heter det i annonsen.
Det som en gang var en praktbolig omgitt av frodig grøntareal, frukttrær og bærbusker, bærer tydelig preg av tidas tann.
Her bor Tor (76) og Jeanette (72)
- Det er to forskjellige bygg på tomta. Det ene bygget har vært bebodd, mens det andre ikke har vært i bruk på en god stund, sier advokat Torolv Sundfør, som står for tvangssalget, til Børsen.
Ifølge salgsoppgaven er sveitservillaen blitt benyttet som en horisontaldelt tomannsbolig, mens sidebygget er blitt brukt som enebolig.
- Sterk lukt
Under befaring ble det avdekket en rekke forhold som kjøperen må ta i betraktning.
«Det ble registrert sterk lukt i trapperom, soverom og kjøkken i 1. etg, dette indikerer sopp, og ytterligere undersøkelser anbefales.»
«Det er registrert fuktskjolder på vegger og sopp i yttervegger. Det ble registrert flere vepsebol på loftet. (...) Det ble registrert råteskader og manglende kitt på vinduer», heter det om den todelte sveitservillaen.
I eneboligen, antatt oppført i 1890, er det også registrert fukt og råteskader enkelte steder.
«Taket er utett og dekket med presenning. Synlig fuktskade i himling i stue. Det ble registrert råteskader og manglende kitt på enkelte vinduer.»
- Pris kunne vært doblet
Råteskader og slitasje er imidlertid ikke det eneste potensielle interessenter må ta stilling til.
«Villa Fjeldet» står oppført på byantikvarens gule liste over verneverdige kulturminner i Oslo. Eiendommen er videre regulert til park, noe som betyr at bygging på tomta er uaktuelt før den er omregulert.
- Prisantydningen er basert på vurderingen til en uavhengig takstmann, og det er tatt hensyn til reguleringen på tomta per i dag. Nå skal jeg være forsiktig med å spekulere, men hadde reguleringen vært en annen, tror jeg prisen hadde vært godt over det dobbelte, sier Sundfør.
Ifølge avdelingsdirektør i plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, Andreas Vaa Bermann, kan søknadsprosessen ta mange år.
- Erfaringsmessig må man påregne en saksbehandlingstid på to til fire år, sier Bermann til Børsen.
- Er det sannsynlig at en omreguleringssøknad vil gå gjennom her?
- Generelt kan man si at det er et ønske om å bevare og styrke de grønne områdene i byggesonen, så det er sannsynlig å anslå reguleringsrisikoen til å være relativt høy. Men, den endelige bruken av området er det bystyret som vil ta stilling til om de får et forslag til omregulering til behandling.
Selger Oslo-perle etter 33 år
- Innenfor rød sone
Til tross for å være omgitt av et større grøntareal ligger deler av eiendommen også innenfor såkalt rød støysone.
Ifølge Oslo kommunes nettsider heter det at «rød sone er områder der det, ut ifra statlige retningslinjer, normalt ikke bør bygges boliger, og uansett ikke grunnskoler og barnehager».
Unntaket er den såkalte avvikssonen, der det kan lempes noe på støykravene.
- Store deler av eiendommen ligger innenfor rød støysone på grunn av trafikkstøy fra Ring 2 og Sognsveien. Dette betyr at man må planlegge for at eventuell ny bebyggelse håndterer støy på, inne i og rundt bebyggelse i tråd med gjeldende forskrifter, sier avdelingsdirektør Bermann.
Solgt i hemmelighet: Slår alle rekorder
Sundfør opplyser at det foreløpig har kommet flere henvendelser fra potensielle interessenter.
- Det er et vidt spenn. Eiendommen henvender seg både til en gruppe profesjonelle som har et langtidsperspektiv, samt privatpersoner. Dette er en helt unik eiendom, så vi venter at vesentlig flere vil ta kontakt.
