Usikre økonomiske tider, en løpsk inflasjon og en sentralbank som kveler den med rentevåpenet, har fått flere til å ringe i alarmklokkene.

I boligmarkedet har en kraftig stigende rente begynt å bite fra seg.

- Vi burde egentlig hatt en betydelig korreksjon i boligmarkedet allerede, ettersom renta har hoppet tolv ganger på to år, sier Kyrre M. Knudsen til Børsen.

Sjeføkonomen i Sparebank 1 SR-Bank følger som mange andre eksperter boligmarkedet tett, og har fundert på muligheten for betydelige prisfall - og hvor faren er størst.

- Betydelig korreksjon

Styringsrenta har på to år gått fra 0 til 4 prosent, og boligrenta fra 2 til 6 prosent, påpeker han.

- En vanlig tankegang er at boligprisene faller mellom 5 og 10 prosent per prosent renta settes opp. Dermed skulle boligprisene - ifølge mange modeller - gått ned mellom 20 og 40 prosent i denne perioden, fortsetter Knudsen og legger til:

- Det bør derfor ikke være kontroversielt å si at risikoen for en betydelig korreksjon nå er høyere enn normalt.

Knudsens boligkrasj-modell

Knudsen kan nå legge fram en modell som han mener gir en oversikt over hvem som er mest i faresonen.

- Modellen er selvsagt en grov forenkling, men jeg mener likevel det gir et raskt, pedagogisk og relativt treffsikkert bilde av hvordan balansen er boligmarkedet i ulike regioner. Vi vil og da kunne se på forskjellene i landet.

Et lavt tall indikerer lite boliger for salg, mens et høyt tall indikerer mange boliger for salg.

Prosenttallet i tabellen illustrerer ifølge Knudsen temperaturen og balansen i det regionale boligmarkedet.

- Områdene i rødt har mange selgere og få kjøpere i forhold til hva som er «normalt». Det gir grunn til å reise røde flagg, og vi bør være særlig på vakt. Når det skjer samtidig, kan det bli overskudd av boliger i markedet som kan bidra til å presse prisene nedover.

Han minner om at boligmarkedet også kan være selvforsterkende – både på vei opp og på vei ned.

- Fallende priser kan gi incentiver blant kjøperne til å vente, fordi de vil «tjene» på at boligprisene faller.

Om verstingene på lista tolker Knudsen som «baksiden av medaljen» av å bosette seg i Stor-Oslo.

Frykter krise: - Nervøse rykninger

- Man har hatt gode markeder i mange år mens Stor-Oslo har vokst. Mange har kjøpt bolig de siste åra. Prisene har økt mye, gjelda har økt mye, og plutselig er det ikke så stor interesse for å være på utsida av Oslo.

Når det gjelder Stavanger sier han at en del år har vært krevende, og normalen har vært et høyt tilbud.

- Man havnet i en mer normal markedssituasjon i 2021. Samtidig har byggingen vært moderat de siste åra.

Ber Norges Bank roe ned

Så langt i år har boligprisene i Norge steget med 5,2 prosent, ifølge Eiendom Norge. Flere mener at veksten skal viskes ut i løpet av året, ettersom rentene begynner å bite kraftig.

Eiendom Norge er blant dem som maner sentralbanken til en vent-og-se-holdning:

- Når styringsrenta det siste året har tredoblet seg, mener vi Norges Bank nå bør holde renta i ro og avvente virkningene av tidligere rentehevinger. Renta virker med en betydelig forsinkelse i økonomien, og det svake nyboligsalget det siste året er et varsel om svakere utvikling i norsk økonomi framover, sa toppsjef Henning Lauridsen ved framleggelse av boligprisstatistikken for juli.

- Kom som et sjokk

Knudsen er uenig i at Norges Bank bør vente og se. Han tror rentetoppen blir 4,25 prosent. Nå ligger renta på 4 prosent.

- Norges Bank har tatt veldig feil og har vært veldig seint ute, men de har gjort så godt de kan.

Han mener enhver økonom ville spådd en ganske kraftig resesjon i Norge, dersom de for ei tid tilbake fikk høre at inflasjonen skulle opp på sjutallet, en styringsrente over fire på kort tid, i tillegg til en krig i Ukraina.

Selv om tallene for norsk økonomi har vært svake, kunne de vært svakere, og det ser ikke ut til å bli en bratt nedtur, ifølge økonomen.

- Nå er jobben gjort for Norges Bank. Norges økonomi har ikke krasja enda. Det illustrerer at norsk økonomi er sterkere enn man trodde. Og at folk har klart å tilpasse seg, sier han og legger til:

- Gitt at vi får kontroll på inflasjonen, så er Norges Bank i en OK situasjon.