Boligprisene på tvers av Skandinavia opplevde en vanvittig vekst under pandemien. Rekordlave renter og et generelt lavt prisnivå, sørget for en voldsom transaksjonsfest i eiendomsmarkedet.

Nå har vinden snudd.

I Sverige faller boligprisene som en stein, mens pilene peker brått nedover i Danmark.

Oslo-boere raser: «En hån og et overgrep»

Som følge av høyere renter og galopperende inflasjon, har ekspertene lenge varslet utsikter til kraftig brems. Den prognosen har nå blitt en realitet - med unntak av Norge, som inntil videre trosser alle skrekkprognoser.

- Det kan framstå som litt mystisk. Jeg tror nok de aller fleste med kunnskap om boligmarkedet hadde trodd at vi skulle ha et mye mer moderat boligmarked inn i 2022 enn det vi har hatt hittil, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge, til Børsen.

Tusenvis får byggeforbud

- Overraskende

Prisutviklingen i mai tok flere eksperter på senga.

- Den sterke prisveksten sist måned er overraskende, sett i lys av høyere renter og høy inflasjon både nasjonalt og globalt, uttalte Lauridsen tidligere denne uka.

Der det meste taler for et prisfall, skiller Norge seg kraftig fra nabolandene:

• I mai steg boligprisene med 1,2 prosent i Norge. Korrigert for sesongvariasjoner steg prisene med 0,7 prosent, ifølge Eiendom Norge. Sterkest vekst hadde Oslo med 1,6 prosent.
• Boligprisene i Sverige gikk i motsatt retning og falt med 1 prosent for salg av borettslagsleiligheter. I sentrale Stockholm var fallet enda mer brutalt, med en nedgang på 2 prosent, viser tall fra Svensk Mäklarstatistik.
• I Danmark faller prisene på hus for første gang på to år i mai, dersom man korrigerer for sesongvariasjoner. En analyse fra sjefanalytiker og boligøkonom Mira Lie Nielsen, viser et fall på landsbasis på 0,5 prosent i mai, ifølge Finans.dk. Prisene på leiligheter stiger med knappe 0,6 prosent.

Frimurer-krav skaper reaksjoner: - Problematisk

- Historisk

Lie Nielsen begrunner den unaturlige oppgangen innen leilighetssalg med en ekstremt lav tilbudsside.

- Vi er i en situasjon der det har vært historisk få leiligheter til salgs, særlig i København, sier hun til Finans.

Boligforsker André Kallåk Anundsen mener at den stadige oppgangen i norske boligpriser, skyldes en kombinasjon av flere faktorer. Blant annet lav tilbudsside, samt endringer i avhendingsloven.

Usolgte boliger «forsvant»: - Unormalt

- Antallet boliger for salg har vært lavere enn normalt. Det skjer samtidig som etterspørselen etter bolig ikke har endret seg. Da oppstår en skjevfordeling, som kan bidra til å presse prisene oppover i Norge, sier han til Børsen.

- Tar «støyten»

Anundsen viser til de varslede rentehevingene fra Norges Bank, som taler for at markedet skal kjølne.

- Samtidig har vi hatt en solid inntektsvekst i Norge, noe som fungerer som en slags støtdemper, og inntil videre trekker statistikken i motsatt retning av det man kunne forutsett.

Anundsen, som er tilknyttet Housing Lab - Nasjonalt senter for boligmarkedsforskning ved OsloMet, viser til en analyse i 2019. Da sammenliknet han boligmarkedene i de nordiske landene.

- Den viste store variasjoner i hvordan etterspørselsendringer slår inn i boligmarkedet. Dette er knyttet til forskjeller på tilbudssiden og hvor enkelt det er å starte nye boligprosjekter. Norge og Danmark har en ganske lik endring i tilbudet når boligprisene endres, mens det er færre tregheter i Sverige, som derfor tar en mindre del av «støyten» i boligprisene når etterspørselen endres.

Milliardær tar grep etter branndrama

- Skiller oss fra Sverige og Danmark

Boligprisutvikling i Skandinavia siste tolv måneder:

• Boligprisene i Norge har steget 6,4 prosent.
• Boligprisene i Sverige har økt med 5,3 prosent.
• I Danmark hadde boligprisene en oppgang på 10 prosent i 2021, viser siste tilgjengelige oversikt fra Boligsidens Markedsindeks.

Lauridsen i Eiendom Norge mener også at Norge nå står i en ekstraordinær situasjon, som gjør at vi skiller oss fra Sverige og Danmark.

Bettans hyttekaos: - Vi er skuffet

- På toppen av lav tilbudsside av boliger ved inngangen av året, kom avhendingsloven. Den sa at det er uforsvarlig å kjøpe en bolig uten en tilstandsvurdering. Og når flere enn tidligere skal ha vurderinger, og de skal oppfylle visse krav, så har det blitt en del flaskehalser rundt produksjonen.

Det har utløst forsinkelser i flere ledd.

- Og da er vi i en situasjon hvor presset på boligmarkedet har blitt ekstra sterkt. Det gjør at vi skiller oss litt fra landene rundt oss.

Skrekkutsikter: - Kaotisk

- Nødt til å bite fra seg

For boligeiere er et forestående prisfall åpenbart dårlig nytt. For dem som vil inn på et hardt presset marked, er situasjonen utelukkende positiv.

Lauridsen er overbevist om at Norge innen kort tid vil følge i våre nabolands fotspor - med mindre noe ekstraordinært skjer.

- Det er grunn til å tro at vi får et boligmarked som i løpet av noen få måneder begynner å roe seg veldig kraftig. Rentene er nødt til å bite fra seg etter hvert.

14 kvadrat for tre millioner

Han fortsetter:

- Nå har vi hatt tre renteøkninger. Det at vi til nå har hatt en sterk boligprisvekst, er også et moment som kan tilsi flere eller større renteøkninger. Norges Bank skuler nemlig hen til boligmarkedet når de vurderer hvilket rentenivå man skal ha.