Boligbygging

Slår kraftig alarm: - Ruinerende kraft

Sjeføkonom og Eiendom Norge-topp mener rentehevingene, som er ment å svekke inflasjonen, kan virke mot sin hensikt.

NYBOLIG: Renteøkningene kan drive inflasjonen opp, mener sjeføkonom. Foto: Lars Eivind Bones / Dagbladet
NYBOLIG: Renteøkningene kan drive inflasjonen opp, mener sjeføkonom. Foto: Lars Eivind Bones / Dagbladet Vis mer
Publisert
Sist oppdatert

- Med det norske systemet så virker rentehevingene mot sin hensikt. Det øker inflasjonen, sier sjeføkonom i Eika Gruppen, Jan Ludvig Andreassen, til Børsen.

Årsaken til det, ifølge Andreassen, er - i motsetning til en del andre land - at all boligbygging i Norge gjøres av profittmaksimerende bedrifter.

- Det har lenge vært et problem i Norge at boligprisene har vært for lave til at det lønner seg å bygge. Nå blir de enda lavere, og det blir enda dyrere å kjøpe, og da gruses boligbyggingen. Den blir omtrent helt borte, sier Andreassen.

Kriseår

Da tallene for boligbyggingen i fjor ble klare, ble det konkludert med at det var et kriseår. Det beregnede boligbehovet i Norge tilsier at man trenger i overkant av 29 000 boliger i året for balanse i markedet. Nå ligger man på omtrent en tredjedel.

Nyboligsalget for 2023 ligger under nivået man hadde under finanskrisa i 2008.

Samtidig med dette ønsker Norge å ta inn 100 000 flyktninger fra Ukraina.

- Denne konstellasjonen blir veldig inflasjonsdrivende. Norges Bank, med skylapper på, øker rentene, og politikerne – med sine skylapper på – vil ta inn 100 000 ukrainere. Da smeller det med at det blir mangel på boliger, og en galopperende husleievekst, sier Andreassen.

Norges Bank opplyser til Børsen at de ikke ønsker å kommentere saken.

- Ruinerende kraft

Børsen treffer ham i Eika Gruppens lokaler i Oslo, og Andreassen reiser seg opp for å gjøre et kort regnestykke på tavla. Husleie utgjør cirka 20 prosent av konsumprisindeksen (KPI) – inflasjonen. Dersom husleia stiger med 10 prosent, så utgjør det en 2 prosent økning på inflasjonen.

- Det er inflasjonsmålet det. Da må de siste 80 prosentene – matvarer, energi, klær, møbler, skotøy – være uendret.

UTREGNING: Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen frykter økte husleiepriser kan drive inflasjonen opp. Foto: Lars Eivind Bones / Dagbladet
UTREGNING: Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen frykter økte husleiepriser kan drive inflasjonen opp. Foto: Lars Eivind Bones / Dagbladet Vis mer

Skulle derimot husleia stige med 15 prosent, så må de andre varene falle 1 prosent i pris for at Norges Bank skal nå inflasjonsmålet sitt på 2 prosent.

- Det er veldig farlig det Norges Bank gjør nå, for det er nærmest umulig å få til. Norges Banks rentehevinger, og den ruinerende kraften det har på boligbyggerne, gir oss høy inflasjon om et par år, sier Andreassen.

- Dette er ikke rakettforskning. Jeg synes det er veldig rart at jeg er den som maser om dette.

- Kan få kraftig leieprisvekst

Helt alene om «masingen» er han ikke, for Henning Lauridsen i Eiendom Norge, stiller seg bak Andreassens regnestykke, selv om han ikke vil gå så langt som å kalle det Norges Bank gjør for «farlig».

- Jeg ville sagt det på en mer moderat måte. Jeg ville sagt at det virker ikke som de er bevisste nok på at de undergraver sin egen politikk, sier Lauridsen til Børsen.

Eiendom Norge-sjefen viser til at boligbyggingen bremser opp, befolkningen vokser, og dermed vil antall boliger per hode synke.

I tillegg er det en spesiell situasjon i leiemarkedet. Etterspørselen er stor, samtidig som mye tyder på at antall leieboliger - i absolutt antall - synker litt.

- Da kan vi få en kraftig leieprisvekst, sier Lauridsen.

SLÅR ALARM: Administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, er bekymret for at boligbyggingen har bremset kraftig opp. Foto: Fredrik Varfjell / NTB
SLÅR ALARM: Administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, er bekymret for at boligbyggingen har bremset kraftig opp. Foto: Fredrik Varfjell / NTB Vis mer

Det har man for så vidt allerede sett. Eiendom Norges leieprisindeks viser at leieprisene steg 15,2 prosent i de fire største byene de to siste åra, mens det de ni foregående åra steg 15,8 prosent til sammen.

- Det har skjedd et dramatisk skifte, og den prisveksten vil ganske sikkert fortsette framover i den situasjonen vi er i, advarer Lauridsen, og greier ut:

- Du kan på mange måter si at en for høy rente bremser boligbyggingen ytterligere, reduserer antallet leieboliger, som fyrer opp KPI-en.

Har havnet i felle

Ifølge Lauridsen har de i Eiendom Norge en hypotese om at Norges Banks modeller for å beregne boligbyggingen ikke fanger opp raske markedsskifter.

- Boligbyggingen er et tankskip det tar lang tid å snu, sier Lauridsen.

Han viser til de forskjellige tallene man har for boligbygging. Det er ferdigattest, som Lauridsen omtaler som «god data», ettersom du må ha det for å bruke en bolig.

- Men de dataene som de fleste antakelig har brukt, men som er veldig dårlige nå, er igangsettingstillatelser, sier Lauridsen.

I Oslo var det i høst en diskusjon der kommunen sa at de hadde gitt 447 igangsettingstillatelser, mens boligprodusentene sa det var igangsatt bygging av ti boliger.

- Det er en illustrasjon på problemstillingen, og jeg tror det er den fellen Norges Bank har havnet i, sier Eiendom Norge-sjefen.

Det selges nemlig en del nye boliger som ikke igangsettes, fordi utbyggere ikke får solgt nok til å få byggelån, og dermed aldri kommer i gang med prosjektet.

- Så selv om du teller salgene så er heller ikke det så god data. Der tror jeg årsaken til feilen ligger, sier Lauridsen.

- Det er antakelig en form for manglende kunnskap om hvordan ting egentlig fungerer. Man må være bransjenær for å fange opp det. Det holder ikke med toppkarakter på økonomiutdanningen, sier Lauridsen, som selv trekker følgende konklusjon:

- Gitt mandat om å også legge til rette for høy og stabil produksjon og sysselsetting, innebærer det at Norges Bank må justere rentebanen ned i mars og trolig også sette styringsrenten ned.