2023 har vært preget av svak boligprisutvikling, historisk lav igangsetting av nye boliger og kraftige rentehopp.

Nå kan pilene snu, og flere eksperter venter en sterk boligprisvekst i 2024.

Men sjeføkonom tror de bommer.

Krisa kan gi rekyl: - Perfekt storm

Publisert

Etter at prisveksten klatret til skrekkhøyder, i kjølvannet av pandemi og krig, har Norges Bank jekket opp renta i ekspressfart.

En rente på 4,5 prosent merkes. Sentralbanksjef Ida Wolden Bache har med rentehevingene helt iskaldt vann nedi en brennhet boliggryte.

I 2024 kan nordmenn få tjukkere lommebok, og boligmarkedet er ventet opp. Men hvor mye?

Børsen har invitert eksperter til å kikke inn i spåkula.

- Vi får en cocktail

Handelsbanken tror boligprisene er 4 prosent høyere i desember 2024 enn i dag.

- Fortsatt høy lønnsvekst vil trolig bidra til å presse boligprisene opp allerede før Norges Bank begynner å kutte renta, sier seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken til Børsen.

COCKTAIL: Sara Midtgaard i Handelsbanken peker på en cocktail som vil gi sterk boligprisvekst i 2024 - og ikke minst i 2025. Foto: Handelsbanken.
COCKTAIL: Sara Midtgaard i Handelsbanken peker på en cocktail som vil gi sterk boligprisvekst i 2024 - og ikke minst i 2025. Foto: Handelsbanken. Vis mer

Mens sentralbanken signaliserer bare ett rentekutt neste år, venter Handelsbanken tre. Først i august, så i september og desember.

- Deretter får vi en cocktail av lavt tilbud av nye boliger, rentekutt fra Norges Bank, og stadig høy lønnsvekst. Som vi tror vil resultere i en relativt sterk boligprisvekst allerede i 2024, og ikke minst utover i 2025, sier Midtgaard.

Renteeffekten er sterkest i Oslo, sier hun.

- Når vi spår tre rentekutt neste år og tre rentekutt i 2025, så stimulerer det boligprisene mest i Oslo.

I Oslo venter de en boligprisvekst på 8 prosent i 2025 (målt snitt år mot år), men 9 prosent målt desember 2025 mot desember 2024.

Det kommer av flere forhold, blant annet lav tilførsel av nye boliger.

- Desto mer krevende

Rentehevingene går nemlig hardt utover boligbyggerne, som har hamret løs i alarmklokkene det siste året.

«Krisa blir verre og verre», lød varskoet fra Boligprodusentenes Forening 14. desember.

- Igangsettingen av nye boliger faller som en stein og var i tredje kvartal på det laveste nivået siden målingen startet i 1999, sier Midtgaard - og fortsetter:

- Det vil prege boligmarkedet flere år fram i tid, og vi tror heller ikke byggeaktiviteten tar seg opp med det første.

Allerede neste år vil vi se et nyboligunderskudd på markedet i en rekke norske byer, som Oslo og Bergen, ifølge seniorøkonomen.

- Det tror vi vil bidra til å presse opp boligprisene neste år, men særlig i 2025. Om to års tid skal vi ikke se bort ifra at det blir desto mer krevende å komme seg inn på boligmarkedet i Oslo, og at stadig flere dermed blir presset til å bo i områdene rundt.

- Perfekt storm

Interesseorganisasjonen Eiendom Norge venter, i likhet med Handelsbanken, en boligprisvekst på 4 prosent i 2024. 6 prosent i Oslo.

Men det kan være håp for førstegangskjøpere, om man lytter til Kyrre Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank.

- Jeg tror dessverre deres prognoser bommer og at de er for positive, sa han nylig.

Banken hans venter en boligprisvekst på 1 prosent på landsbasis i 2024, og det samme i Oslo.

TROR DE BOMMER: Kyrre Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank tror både Handelsbanken og Eiendom Norge bommer når de anslår en prisvekst på 4 prosent i 2024. Foto: Jan Inge Haga
TROR DE BOMMER: Kyrre Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank tror både Handelsbanken og Eiendom Norge bommer når de anslår en prisvekst på 4 prosent i 2024. Foto: Jan Inge Haga Vis mer

Blant årsakene, ifølge Knudsen, er at Norges Bank har oppjustert rentebanen - altså signalisert at renta skal holdes høy lenger.

Han trekker også fram at antallet boliger i markedet har økt kraftig.

- Det mest påfallende med boligmarkedet akkurat nå, er at vi har gått fra å ha svært få til å ha svært mange boliger i markedet, sier sjeføkonomen til Børsen.

Denne endringen har ifølge Knudsen skjedd bare i løpet av noen små måneder.

- Det såkalte boligfjellet har vokst mye og er nå større enn på mange år.

Åpenbar nedsiderisiko

Knudsen tror også at effekten av at det bygges for få boliger, overvurderes.

Han understreker likevel at det er svært krevende tider for byggebransjen.

- Mange aktører opplever det nok som ei krise. På et vis kan man omtale det som en perfekt storm - hvor det er flere faktorer som spiller inn.

Han mener tre ting blir særlig viktige framover.

  • Renteutvikling: Får Norges Bank rett i at renta blir på 4,5 prosent nesten hele 2024, vil det dempe boligmarkedet mer enn de fleste legger til grunn, ifølge ham.
  • Markedsbalansen: Det er uvanlig mange boliger for salg i en del regioner i Norge, ifølge Knudsen.
  • Befolkningsutvikling: Knudsen mener å se interessante utviklingstrekk. Rogaland topper befolkningsveksten for første gang på mange år. Viken er på vei ned. Han ser også tegn til at den enorme befolkningsboomen i Oslo, som varte fra 2004-2020, kan være over.

Det er også viktig å minne om usikkerheten i boligmarkedet, mener Knudsen.

- Skulle arbeidsmarkedet svekkes markert, er det åpenbart en nedsiderisiko for boligmarkedet. På den annen side kan rask rentenedgang være en faktor som bidrar til mer løft.

Blant andre store banker venter Nordea en «nokså flat» utvikling for boligprisene i 2024. DNB Eiendom venter en vekst på 2-3 prosent.

KRITISERT: - Ida Wolden Bache framstår mer og mer som en isdronning med lite omtanke for arbeidsfolk i Norge, var Rødt-leder Marie Sneve Martinussens klare beskjed etter torsdagens overraskende rentehopp. Her svarer sentralbanksjefen på anklagene. Video: Lars Martin Gimse / Børsen. Vis mer

Tror psykologi spiller inn

Midtgaard i Handelsbanken tror prisene kan begynne å klatre allerede før Ida Wolden Bache serverer gladnyheten om rentekutt.

Årsak: Psykologi.

- Psykologi er også et viktig forhold som påvirker boligmarkedet. Vi tror at forventninger til rentekutt og derav høyere boligpriser vil bidra med å presse opp boligprisene før renta faktisk kuttes. Når boligprisforventningene tar seg opp vil også flere ønske å kjøpe bolig før de selger sin eksisterende, og det bidrar med å forsterke boligprisveksten, sier Midtgaard.

Knudsen sier på spørsmål om hvorvidt psykologien har innvirkning på boligpriser:

- Jeg tror nok først og fremst det er den faktiske renta som er viktigst, fordi de aller fleste har boliglån med flytende rente og den påvirker folks kjøpekraft direkte.

SKATTELISTENE: Åpne skattelister gjør at du kan se hvem som har søkt deg opp. Slik sjekker du! Video: Embla Hjort-Larsen / NTB Vis mer

- Boligkrisa er foran oss

Eiendom Norge sa nylig at «boligkrisa er foran oss». Men ikke i 2024.

Direktør Henning Lauridsen viste til det han omtaler som den laveste igangsettingen av nye boliger siden bankkrisen på slutten av 80-tallet.

- Det betyr at vi vil få lav boligbygging de neste åra og krise for byggenæringen. Konsekvensene for boligmarkedet vil vi imidlertid først se fra 2025, da det blir et bratt fall i antall ferdigstilte boliger.

- Vi tror dette vil gi sterk boligprisvekst i 2025 og 2026. Paradoksalt nok fører Norges Banks aggressive pengepolitikk til at boligprisrekylen kan bli enda sterkere fordi den demper boligbyggingen ekstra mye. I 2024 vil det imidlertid fortsatt ferdigstilles en del boliger som er under bygging nå og som ble solgt under pandemien, sier Lauridsen.